Những lý do cần thận trọng khu đầu tư bất động sản năm 2018

Những lý do cần thận trọng khu đầu tư bất động sản năm 2018. Sau chu kỳ nóng sốt dài từ 2014 - 2017, năm Mậu Tuất được dự báo là 1 năm đầy đầy lạc quan, song thận trọng không thừa vì thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bất động sản 2018

Chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên thận trọng khi quyết định nhập cuộc thị trường bất động sản TP HCM trong năm Mậu Tuất. Ảnh: Vũ Lê

Chủ tịch Hội cà phê Bất động sản, Trần Khánh Quang cho biết, sẽ không có một bức tranh nào toàn màu hồng dành cho thị trường địa ốc vào năm 2018 và chắc chắn khó tránh khỏi những mảnh chết màu xám.

Do đó, thận trọng là tiêu chí hàng đầu của nhà đầu tư trong năm Mậu Tuất dù thị trường vẫn còn nhiều cơ hội để tăng trưởng. Ông Quang chia sẻ có 4 lý do cảnh báo nhà đầu tư bất động sản nên cảnh giác và tỉnh táo trước khi ra quyết định "chọn mặt gửi vàng" trong năm 2018.

Mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao

Theo chuyên gia này, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình từ 15% - 20% trong xuyên suốt 4 năm qua: từ 2014 đến 2017, vị chi đội giá khoảng 60%-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân từ 25%-30%, tức đội thêm 100%-120% trong 4 năm liên tiếp. Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn nhưng rất khó để đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu và nó còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí của khu vực.

Đó là chưa kể đến việc hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm tăng giá bất động sản nhiều năm qua bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó an tọa. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường sẽ bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên, giá vượt quá giá trị vốn có đây là lúc bắt đầu tích tụ bong bóng bất động sản. Nhà đầu tư cần thận trọng trong việc thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền một cách mù quáng, vì chỉ có người mua lầm chứ người bán không bao giờ lầm.

Tỷ suất sinh lời bước vào vòng thách đố

Năm 2018 là thời điểm mà rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm. Đây là cột mốc bắt buộc phải làm bài kiểm tra thực tế khả năng cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư đúng hay sai đến đâu. Nhiều năm qua, chiêu thả mồi bằng tỷ suất lợi  khủng để "đổi tép bắt tôm" được rất nhiều doanh nghiệp áp dụng.

Tuy nhiên, bài toán trên lý thuyết đã đến lúc đối mặt với thực tế, nó không hề đơn giản và chắc chắn sẽ có sai số ít nhiều. Bởi lẽ, khi nguồn cung sẵn sàng vận hành và đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường thì từ giá thuê cho đến giá khai thác sẽ giảm, kéo theo đó biên lợi nhuận sẽ thấp hơn kỳ vọng. Thị trường cần vượt qua bài kiểm tra này để tìm sự cân bằng sau chuỗi thời gian dài nóng sốt.

Ngân hàng thận trọng cho vay bất động sản

Nhà đầu tư trước khi đưa ra quyết định dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà, đất phải lưu ý rằng năm 2018 ngân hàng sẽ không dễ dãi cho vay bất động sản. Vì các định chế tài chính dè dặt cho vay đầu tư địa ốc vì tỷ trọng tín dụng của nhóm này đang ở mức khá cao. Sự thận trọng của ngân hàng chắc chắn sẽ tạo nên một số rào cản nhất định, nhưng đây lại là phép thử cần thiết và tích cực.

Mãi lực có thể chậm lại

Trong các năm từ 2014 đến 2017 sức mua nhà đất lên cao và liên tục lập kỷ lục thanh khoản trong lịch sử. Nhưng năm 2018 điều này có thể sẽ không diễn ra, vì từ nửa cuối năm 2017 dấu hiệu giảm tốc đã xuất hiện ở một số thị trường căn hộ. Hiện thanh khoản bất động sản đất hoặc tài sản gắn liền với đất vẫn cực tốt, nhưng cột giá đã bị thổi lên đỉnh sau cao hơn đỉnh trước.

Câu hỏi đặt ra trong giai đoạn này là  tất cả cùng mua vào đang diễn ra tốt đẹp nhưng thị trường sẽ phản ứng thế nào khi tất cả cùng bán ra? Câu trả lời là mã lực có thể chậm lại, như một phản xạ tự nhiên của thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần chú ý đến vấn đề này để có kế hoạch cụ thể cho dòng vốn ngắn, trung hay dài hạn.

Ông Quang nhận xét, thuyết chủ quan đã từng được áp dụng rất thuận lợi trong các năm từ năm 2014-2015-2016 đến năm 2017 và dẫn dắt nhà đầu tư về đích thành công. Tuy nhiên, năm Mậu Tuất 2018 cần một khoảng lặng cho thuyết hoài nghi và phản biện. Nhà đầu tư cần một cái đầu lạnh để nhập cuộc thị trường bất động sản một cách có chọn lọc chứ không nên dốc vốn đại trà vào mọi phân khúc.