Đất nền Phú Quốc sốt ảo cần thận trong bong bóng bất động sản

Đất nền Phú Quốc sốt ảo cần thận trong bong bóng bất động sản. Trước thời điểm trở thành đặc khu kinh tế, giá nhà đất tại Phú Quốc liên tục “nhảy múa”, thậm chí có nơi tăng “phi mã” khiến giới đầu tư địa ốc “đứng ngồi không yên”. Theo chia sẻ của Gs. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần phải có biện pháp kiểm soát và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, tạo nên cơn “sốt ảo”, gây lũng loạn thị trường.

Giáo Sư Đặng Hùng Võ

Ông Đặng Hùng Võ: Những cơn sốt “ảo” đã làm méo mó thị trường

Nguy cơ mất tiền vì sốt đất ảo

Thưa ông, gần đây tại Phú Quốc có hiện tượng chuyển nhượng đất nền ồ ạt, khiến giá đất tăng cao. Ông đánh giá thế nào về mức độ cơn sốt đất ở Phú Quốc mà dư luận đang rất quan tâm này?

- Đó là một quy luật tất yếu. Khi có thông tin quy hoạch bắt đầu rộ lên ở đâu đó, dự báo về khả năng đất sẽ lên giá thì giới đầu tư sẽ tìm đến và mua. Thậm chí có nhiều người mua đi bán lại theo kiểu “lướt sóng”. Giới đầu cơ  cũng tranh thủ thu gom hàng.

Tình trạng này không phải lần đầu diễn ra. Câu chuyện sốt đất đã từng xảy ra tại Ba Vì ( thành phố Hà Nội). Khi Hà Nội có ý định chuyển khu hành chính lên huyện Ba Vì, thì đất khu này cũng đã lên “cơn sốt”…Tương lai, khi Phú Quốc trở thành đặc khu kinh tế với nhiều ưu đãi lớn,  chuyện khan đất chắc chắn sẽ xảy ra. Giới đầu cơ đất đai sẽ xúm vào đó và lôi kéo người dân đi theo.

Có vẻ như đang có một cơn sốt đất “ảo” xảy ở Phú Quốc?

- Hiện nay quy hoạch Phú Quốc đã rõ ràng. Trong đó, đã chi tiết hóa đâu là khu đô thị, đâu là khu phát triển công nghiệp, công nghệ cao, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí,…Trên thực tế, đất theo quy hoạch đã giao gần hết. Thậm chí, có thông tin cho rằng đến 90% đất Phú Quốc đã giao theo quy hoạch.

Tuy nhiên, nhân cơ hội Phú Quốc sắp trở thành đặc khu kinh tế, không ít người đã đưa ra thông tin giả. Chẳng hạn như: tung tin về một khu đất nông nghiệp sẽ thuộc quy hoạch, từ đó đẩy đất nông nghiệp lên khung giá cao. Sự thật mà nói đó là một cơn sốt “ảo”.

Nhiều người nghe nói rằng mua đất Phú Quốc bán lại được ngay thế là lao vào tìm mua của những người đã mua trước đó, dù rằng giá cao hơn khá nhiều. Đó là “sốt đất” và nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản, vì giá trị thực tế của nó thấp hơn giá trị mua bán rất nhiều, tạo ra cơn sốt giả làm khan hiếm đất đai.

Vậy hệ lụy của tình trạng giá đất bị thổi phồng, mất kiểm soát sẽ là gì, thưa ông Đặng Hùng Võ?

- Tôi cho rằng chính những cơn sốt “ảo” đã làm méo mó thị trường. Có trường hợp, người được giao đất đúng quy hoạch, có dự án rồi nhưng thấy đất sốt, thế là dừng lại tìm cách chuyển nhượng một phần dự án để thu lợi nhuận.

Cơn sốt đất cũng khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, có tâm lý chờ đợi. Bao giờ thị trường bình ổn mới tham gia. Như vậy, những cơn “sốt ảo” sẽ làm chậm tiến độ đầu tư. Kể cả những nhà đầu tư trong nước cũng khá ngần ngại. Thực tế, các nhà đầu tư không yên tâm khi mà môi trường đầu tư bị nhiễu loạn.

Như phản ánh hiện nay, rất nhiều đất nông nghiệp đã được phù phép thành đất ở, chia lô bán nền trái phép với giá rất cao.. Nếu mua phải đất này, thì nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ đối mặt với rủi ro như thế nào  thưa ông?

- Chắc chắn đến một lúc nào đó, bản thân thị trường sẽ không chịu nổi thì “bong bóng” bất động sản  sẽ vỡ. Những người mua cuối cùng sẽ sẽ bị thiệt hại lớn khi giá sập. Ví dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá một triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 7 triệu-10 triệu đồng/m2 ngang với đất phi nông nghiệp.

Khi cơn sốt đất qua đi, có khi giá còn dưới 1 triệu đồng/m2. Lúc đó người giữ đất vừa mua với giá 10 triệu đồng/m2 sẽ  bị thiệt hại vô cùng lớn. Rõ ràng, trong quá trình đẩy giá thì chỉ những người ở giữa thu lợi từ việc bán giá chênh lệch do “sốt” đất ảo. Nếu đầu tư đất không phù hợp với quy hoạch thì số tiền mà nhà đầu tư bỏ ra nguy cơ mất rất cao.

Đầu tư đất… đừng nghe đồn thổi!

Hiện Chính phủ, Bộ Xây dựng đã vào cuộc để thanh tra, rà soát, kiểm soát thị trường địa ốc tại Phú Quốc. Theo ông, bên cạnh giải pháp từ Trung ương,  thì cần có những giải pháp cụ thể gì nhằm ngăn chặn tình trạng đẩy giá đất sốt ảo, từ đó đưa giá đất tại Phú Quốc trở về với giá trị thực của nó?

- Giải pháp có thể là khi chuyển nhượng thì phải được kiểm tra, đảm bảo đầy đủ lợi ích cho người tham gia chuyển nhượng. Từ đó đưa ra lời cảnh báo, nếu trái quy hoạch hoặc đất quy hoạch làm nông nghiệp thì sẽ không có chuyện giá lên cao thế. Dù có nhận chuyển nhượng cũng không thể chuyển đổi mục đích phi nông nghiệp như vậy được.

Thông tin cần đưa ra một cách công khai. Tất cả những khu vực đất nằm trong quy hoạch phải thực hiện theo dự án. Đất phi nông nghiệp khi bị thu hồi làm dự án thì sẽ ngừng nhận chuyển nhượng và chỉ cho phép nhận chuyển nhượng ở những nơi mà được quy hoạch đất để làm đất ở, người dân có thể mua làm nhà  để ở, dưới dạng không phải là nhà chung cư. Công khai thông tin và cảnh báo sẽ là giải pháp tốt nhất để mọi người đều thấy được đầu tư có lợi hay không và quan trọng hơn là ngăn chặn tình trạng thổi giá đất.

Vậy bài học nào dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ đang muốn tiến đến thị trường địa ốc Phú Quốc, thưa ông?

- Các nhà đầu tư cá nhân chỉ biết giá đất lên ầm ầm nên muốn đầu tư lướt sóng, họ  không cần bất cứ quy hoạch nào. Chỉ cần thấy ai bán đất thì mua, xong bán lại với giá cao hơn khoảng 10-15%...Tôi cho rằng, một trong những cách thức đầu tư an toàn nhất chính là góp vốn đầu tư ở các dự án. Đặc biệt lựa chọn đầu tư tại các dự án của nhà đầu tư chuyên nghiệp, uy tín. Đấy là cách thức chia sẻ lợi ích đầu tư tốt, mang tính chất dài hạn.

Nhà đầu tư cá nhân muốn tham gia thị trường thì nhất định phải nâng tính chuyên nghiệp. Luật Đặc khu mới đang dự thảo, nhưng cũng cần tìm hiểu kĩ để đầu tư theo đúng pháp luật. Hơn nữa nhà đầu tư đừng nghe những tin đồn thổi mà cần tìm hiểu chi tiết quy hoạch từng khu vực thì mới có thông tin chính xác từ đó có quyết định đầu tư vừa phù hợp pháp luật và mang lại lợi ích.